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财经新闻、突发!央行又放大招!26万亿个人住贷

  原标题:突发!央行又放大招!26万亿个人住贷款利大变革!(附最强解读)

  突发!央行又放大招!26万亿个人住贷款利大变革!(附最强解读)

  重磅!央行突发新政

  千呼万唤始出来。

  12月28日,央行针对存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR(贷款市场报价利率)有关事宜进行了公告。

  1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么?

  2019年8月17日,银行发布完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于借贷双方的权益。为进一步深化LPR,银行发布了〔2019〕第30公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

  2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?

  一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实市场调控要求,存量商业性个人住贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

  3、存量商业性个人住贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?

  自公布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

  同一笔商业性个人住贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

  以此为例,若某笔商业性个人住贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

  4、除商业性个人住贷款的存量贷款定价基准如何转换?

  除商业性个人住贷款的存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

  重磅解读

  存量贷款如何转向LPR定价?2019年大部分人都在关注LPR对新购的影响,但在政策里很多人也问到,存量贷款如何办?

  已经买过的业主,过去的贷款利率如何办?

  2018年末,我国住户部门贷款余额47.9万亿元,同比增长18.2%,增速较上年回落3.2个百分点。住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%,同比上升2.8个百分点。2018年末,个人住贷款余额为25.8万亿元,占住户部门债务余额的比例为53.9%。

  大约30万亿的存量贷,在过去都是按照基准利率定价,从2020年3月开始将按照LPR定价。

  知名财经评论员博解读

  1、存量贷,在2020年利率水平保持不变。

  什么是“存量贷”?就是没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价的贷。央行是在2019年8月17日宣布的贷款利率,10月8日之后的贷,基本上都是按照LPR利率定价的。2019年10月8日之前发放的住商业贷款,都是存量贷。当然,10月8日之后,也有少量没有按照LPR利率定价的贷,也算是存量贷。

  文件明确——

  三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

  知名财经评论员博表示:这段话有两个含义。

  第一,“商业性个人住贷款”之外的,可以浮动利率的贷款,其“加点”双方协商。所谓“加点”,财经新闻就是在LPR利率上“上浮”的点数。这类贷,客户有谈判权。

  第二,“商业性个人住贷款”因为涉及楼市调控政策,而且客户量巨大,所以央行“一刀切”了。加点数,就是你之前享受的利率和2019年12月20日公布的5年期LPR利率的差值。

  说白了,就是2020年的“商业性个人住存量贷款”保持利率不变!你2019年是什么利率,2020年还是这样!

  “之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这句线年开始,你的贷利率就可能出现变化了,变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。

  也就是说,2020年的这次利率重新定价,你的实际贷款利率不变。但银行会告诉一个“加点”数,替代之前的上浮比例。到了2021年,如果LPR降息了,那么你的贷利率也会降息,因为“加点”的数值被固定了!

  至于10月8日后签署的,已经按照LPR定价的贷,你的问题在合同里早就明确了,可以不用关心今天的事情。

  2、商业贷“重新定价”最短周期为1年。

  商业贷为什么要给出“重新定价”的选项?因为贷款期太长了,而国家也要通过降息、加息来影响存量贷,以实现宏观调控。

  以前的玩法是:每年的1月1日,根据前一年最后一次利率变动结果,来重新确定未来一年的贷利率。现在未必是1月1日了,看各个银行和你贷款时间,会有差异。央行还明确——“金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住贷款重新约定的重定价周期最短为一年”。

  也就是说,贷利率只能1年1变,不能半年或者每月变化。

  3、商业贷可以选择固定利率,但不你选!

  央行今天的公告说——“如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。”

  也就是说,央行给了一个新选择:你可以选择保持贷利率不变,维持30年!

  4、什么时候开始?

  央行公告——

  自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

  也就是说,这项工作明年3月1日才开始。所以,存量贷1月1日重新定价的惯例其实被打破了。央行公告也明确了,“加点数值在合同剩余期限内固定不变”,这相当于上浮或者打折的幅度不变。

  “定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换”,这是说从原来“基准利率”转换为LPR之后,不能再转换回去。事实上,“银行存贷款基准利率”这个老的坐标系将逐步被废弃了!

  对市场影响几何

  此次的调整对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购者的月供水平,这是近期商业银行网点需要积极宣传的内容。

  严跃进称,此次政策明确,因为LPR基础利率每个月都会发布,那么针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问,给出了明确答复,即可以约定一直不变,也可以约定一年一次,但绝对不会出现每个月调整一次。

  首先:政策转变周期不会变,因为政策要求了,2020年的执行利率与2019年相同。也就是说,在2020年,你的执行贷利率不会变好,只是从过去的锚点是基准,改变成为了LPR,计算后的结果与2019年12月一样。

  其次:短期看,有利于存量贷款的购者,相当于降息,因为LPR短期降低是趋势,特别是在2020年,降息是趋势。

  12月20日,利率没有变化,11月20日5年期的LPR历史首次降低,如果把这视同基准利率,可以说(2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%)这是4年来,贷基准利率的首次降息!

  第三:降息周期已经打开:

  目前,LPR已经成为新发放贷款的定价基准。

  对于市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了贷利率的下调也将成为趋势。

  2019年11月5年期的LPR下调,对于购者而已,只是开始,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。

  这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。

  第四:如何计算:

  10月8日之后的购者已经执行LPR定价的不会变了!

  过去5年前贷款基准利率是4.9,大部分购者都是85%折(7折基本是2011年前购者)执行的。

  简单来说,对于2011年前的存量贷款购者基本都是LPR减去137个基点,而之后2011-2017年的大部分购者是将去63个基点。

  当然,最近2年的购者很可能是要+基点。短期看,这一政策转变对于购者基本没有影响。将来没有基准利率。

  第五:市场政策也开始出现微调

  从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其行继续明确不短期,深圳调整了普通标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。

  LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了楼市,财经新闻所以在LPR政策之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套也不得低于LPR+60个基点。

  因为一般5年以上贷款大部分是贷,所以降息出现5年期降低,对于贷影响巨大。因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。

  但全的资金成本降低下,贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续贷利率的继续轻微下调。

  整体看,全贷款成本都有有所降低,这种情况下,相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流

  第三:目前各地贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

  第六:2019年楼市销售额有望超过16万亿!

  2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局!年度销售也将有望与2018年创造的历史记录持平。

  第⑦:后续市场针对首套贷利率应该有宽松的趋势。

  如果说二套贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套贷款的认定标准,首套贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

  从住不炒看,针对首套利率有所降低符合调控的方向。

  第⑧:整体看,调控政策避免贷过量,引导资金进入实体经济!

  从到银,密集加强对金融的风险把控。

  第⑨:LPR的降低,对于市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。

  对于购者来说,刚需购者,针对当下的优质源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经价。

  第10:整体看,预计贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

  住不炒下,市场平稳是主流。贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低,当然已经可以看看了。准备迎接降准!

  商业性个人住贷款有两种选择

  定价基准挂钩LPR的:

  LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

  同一笔商业性个人住贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

  以此为例,若某笔商业性个人住贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

  2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

  2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

  定价基准转换为固定利率的:

  商业性个人住贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,也就是前后利率不变。

  值得关注的是,无论哪种选择,第一次调整的时候,也就是转换的第一年,实际算出来的利率是不会变的,购者不必担心月供额的变动。

  民生银行首席研究员温彬称,对存量商业性个人住贷款在转换时点的利率水平保持不变,有利于稳定市场预期,保持居民住贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。

  央行负责人称,自公布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,财经新闻在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

  截止2018年末,我国个人住贷款余额为25.75万亿元,占金融机构各项贷款余额的18.89%,且个人住贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点。

  温彬认为,此次存量个人住贷款利率“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临。

  严跃进也表示,考虑到商业银行网点后续的情况会增多,商业银行网点积极做好案例宣传和解读,通过一些最新的报道等让购者或老百姓能够主动去理解此次的内容,也能够减轻银行网点的工作量。后续给宣传时需要注意三点内容。

  第一、明确后续利率有下调的空间,让按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担,也不必提前还贷。

  第二、强调只是计算方式转变,不存在月供增大的可能,服从商业银行网点的相关调整。

  第三、注意宣传“央行基准利率”和“LPR基础利率”的区别,即央行基准利率好多年才会调整,而LPR基础利率是每个月调整一次。当然购者的贷款不会每个月调整的,可1年调整一次,也可30年保持不变。

  存量贷款定价基准如何转换?

  存量贷款定价基准亦有挂钩LPR和固定利率两种选择。

  转换为LPR,则加点数值由借贷双方协商确定,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日。

  如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定。

  约束性远小于商业性个人住贷款。

  央行负责人表示,除商业性个人住贷款的存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

  温彬称,此次公告是进一步深化利率市场化的充分体现,有利于加大对经济薄弱环节和重点领域的金融支持力度,着力缓解存量民营和小微企业贵问题。

  今年8月17日,央行发布完善LPR形成机制公告。央行负责人也表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于借贷双方的权益。为进一步深化LPR,此次公告是为推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

  来源:企鹅淘综合自大伟看楼市、博说财经、21世纪经济报道等

  

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